Elektrisch dossier bij woningverkoop: Wat notaris en koper verwachten
Bij de verkoop van een woning in België is een volledig elektrisch keuringsdossier verplicht. Ontdek welke documenten de notaris eist en hoe u zich optimaal voorbereidt.
Het elektrisch dossier — verplicht bij woningverkoop
Als u in België een woning verkoopt, hebt u een volledig elektrisch keuringsdossier nodig. Zonder dit dossier kan de notaris de verkoopakte niet verlijden. In deze gids leest u welke documenten vereist zijn, hoe u zich voorbereidt en wat er gebeurt bij niet-conformiteit.
Welke documenten eist de notaris?
De notaris vereist bij woningverkoop een volledig elektrisch dossier dat uit drie wettelijk verplichte onderdelen bestaat:
1. Keuringsverslag
Het keuringsverslag wordt opgemaakt door een erkend controleorganisme (bijv. BTV, Vinçotte, AIB). Het documenteert:
- Datum en resultaat van de inspectie
- Vastgestelde gebreken en overtredingen
- Conformiteitsstatus: conform of niet-conform
- Geldigheidsduur: 25 jaar bij conforme installatie
Belangrijk: Het keuringsverslag mag bij verkoop maximaal 25 jaar oud zijn. Bij een niet-conforme installatie moet de nieuwe eigenaar de gebreken binnen 18 maanden laten verhelpen.
2. Eendraadschema
Het eendraadschema toont de elektrische structuur van uw installatie:
- Alle stroomkringen met nummers
- Automatische zekeringen (MCB) en differentieelschakelaars (RCD)
- Kabeldoorsneden en -types
- Verbruikers per stroomkring
Het schema moet de huidige toestand van de installatie weergeven — niet het oorspronkelijke bouwplan.
3. Situatieschema
Het situatieschema toont de ruimtelijke opstelling van alle elektrische componenten:
- Positie van stopcontacten, schakelaars en verlichtingspunten
- Locatie van de verdeelkast
- Kabeltrajecten (indien bekend)
- Aardingsinstallatie
Opmerking over het conformiteitsattest
Bij nieuwere installaties (na 1981) of na een volledige renovatie bestaat er vaak een conformiteitsattest van de oorspronkelijke installateur. Dit is echter geen wettelijk verplicht onderdeel van het elektrisch dossier bij woningverkoop. Wettelijk verplicht zijn uitsluitend het keuringsverslag van het erkend controleorganisme, het eendraadschema en het situatieschema. Het conformiteitsattest is een aanvullend document dat bij beschikbaarheid kan worden meegeleverd.
Wat gebeurt er bij een niet-conforme installatie?
Een niet-conforme installatie betekent niet dat u de woning niet kunt verkopen. Er gelden echter bijzondere regels:
De 18-maandenregel
Als het keuringsverslag gebreken vermeldt, heeft de koper vanaf de datum van de notariële akte 18 maanden om:
- De vastgestelde gebreken te verhelpen
- Een herkeuring te laten uitvoeren
- Een conform keuringsverslag te verkrijgen
Prijsonderhandeling bij gebreken
In de praktijk leidt een niet-conforme installatie bijna altijd tot een prijsvermindering:
| Soort gebreken | Typische prijsvermindering |
|---|---|
| Kleine gebreken (ontbrekende afdekplaten, etikettering) | €500 – €1.500 |
| Middelzware gebreken (ontbrekende differentieelschakelaars, aarding) | €1.500 – €3.000 |
| Zware gebreken (verouderde installatie, veiligheidsrisico's) | €3.000 – €5.000+ |
Tip: Het loont bijna altijd om de gebreken vóór de verkoop te verhelpen. De werkelijke reparatiekosten zijn vaak aanzienlijk lager dan de prijsvermindering bij de onderhandeling.
Tijdlijn: Wanneer beginnen met de voorbereiding?
Plan minstens 6 tot 8 weken vóór de geplande verkoopstart in:
| Tijdstip | Actie |
|---|---|
| 8 weken vooraf | Bestaande documenten nakijken — hebt u eendraadschema en situatieschema? |
| 6–7 weken vooraf | Ontbrekende plannen (laten) opstellen — met PlanElec in enkele uren mogelijk |
| 5–6 weken vooraf | Controleorganisme inschakelen (wachttijden: 2–4 weken) |
| 3–4 weken vooraf | Inspectie laten uitvoeren |
| 2–3 weken vooraf | Bij gebreken: herstellen en eventueel herkeuring |
| Verkoopstart | Volledig dossier aan makelaar/notaris overhandigen |
Wachttijden in rekening brengen
Controleorganismen hebben vaak 2 tot 4 weken wachttijd. In het hoogseizoen (lente/zomer) kan het langer duren. Plan daarom tijdig.
Veelvoorkomende problemen bij oudere woningen
Bij gebouwen die vóór 1981 gebouwd zijn, zijn er vaak extra uitdagingen:
- Geen bestaande plannen: Het eendraadschema en situatieschema moeten volledig opnieuw worden opgemaakt
- Verouderde installatie: Oude leidingen, ontbrekende aarding, geen differentieelschakelaars
- Part 8 AREI: Voor bestaande installaties gelden deels soepelere eisen — maar alleen voor ongewijzigde delen
Let op: Zodra u ook maar een deel van de installatie hebt gewijzigd (bijv. nieuwe stopcontacten in de badkamer), geldt voor het volledige gewijzigde deel het actuele AREI.
Wat kost het elektrisch dossier?
De kosten bestaan uit meerdere onderdelen:
| Dienst | Kosten |
|---|---|
| Eendraadschema + situatieschema (elektricien) | €269 – €600 |
| Eendraadschema + situatieschema (PlanElec) | vanaf €49 |
| AREI-keuring (inspectie) | €125 – €170 |
| Gebrekenverhelping (indien nodig) | €500 – €5.000+ |
PlanElec: Het snelle en voordelige alternatief
In plaats van een elektricien voor €269–600 in te schakelen voor het opmaken van plannen, kunt u uw plannen met PlanElec zelf opstellen:
- AREI-conforme symbolen en automatische validatie
- Situatieschema rechtstreeks vanuit de plattegrond
- PDF-export in drukkwaliteit — klaar voor de controleur
- Vanaf €49 eenmalig — geen verborgen kosten, geen abonnement
Checklist voor verkopers
Controleer vóór de gang naar de notaris:
- Keuringsverslag aanwezig en geldig (max. 25 jaar oud)?
- Eendraadschema actueel en volledig?
- Situatieschema aanwezig?
- Alle stroomkringen correct gelabeld?
- Differentieelschakelaars aanwezig en werkzaam?
- Aardingsinstallatie gecontroleerd?
Gerelateerde artikelen
- Wat kost een elektroplan? Prijsvergelijking 2026
- Elektrische keuring in België — wat u moet weten
- Wat controleert de inspecteur bij de keuring?
Stel nu uw elektrisch dossier samen met PlanElec — snel, voordelig, AREI-conform →